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中古戸建が値段の割に資産価値が高いと思っていたのに購入をやめた経緯

以前、住宅の購入について記事を書きました。

www.katei-enman.com


このなかで戸建てで買うなら中古がいい! と下記のように偉そうに書いていました。

一戸建てで買いなのは、まだ住める程度の中古ですね。価格はほとんど土地値である物件です。

築年数が経っていると敬遠してしまいがちですが、家は築年数よりも使い方が大事です。

ある程度築年数が経っているけど、丁寧に使われている家は、築年数から建物の価値はほぼゼロ円の査定にされてしまいますが、まだまだ住めるというお宝なんです。だって、ほぼタダで建物が手に入るんですから。

丁寧に使われていれば少しリフォームするだけで十分、数十年住むことができます。事前の住宅診断(ホームインスペクション)をやったうえでリフォームすれば古くても安心して住めます。

日本ではまだそのあたりの方法が普及してないから中古が敬遠されがちですけど、海外ではむしろ中古がメインですからね。

次の本は、中古住宅について分かりやすく書いている良書です。新築しか考えていない方も考え方が変わるかもしれません。

しかしこの間、マイホーム探しをしていたみちおは、お買い得だと思っていた中古戸建を、買い付け申し込みまでしたのに、結果的にキャンセルしました。

お買い得だと分かっていながら、途中で購入を取りやめた経緯を書き残しておきたいと思います。

購入しようと思っていた物件


家の購入をなんとなく検討していたので、物件情報は定期的にチェックしていました。

チェックの仕方はSUUMOが一番サイトが見やすかったので、SUUMOで決まった最寄駅の物件情報を新着順から見ていく、というものでした。

継続的に見ていくと立地の相場が嫌でも分かるようになってきます。また、値下げのタイミングも読めるようになってきます。


いくつか内覧もしてるとなおさら地域の住宅事情に敏感になってきます。

この地区は落ち着いた住宅街だから、この価格は妥当だな! とか

この新築戸建は以前古家で売り出されてたところを建て売りにしてるじゃないか! とか…


そんな感じでちょっとした不動産屋さんよりも近隣の事情に詳しくなってくると、新しく出された物件の良し悪しがネット上だけで読み取れるようになってきます。


そこでピンときたのが中古物件Aでした。

条件としては駅から徒歩10分程度、全室南向きで日当たり良好、築20年だけどサイトの写真を見る限り、庭の手入れも行き届いていて使用状態も悪くなさそう。


肝心の価格も同じエリアの新築よりも1,500万円ほど安い!


そんなことで不動産屋さんにすぐに問い合わせをして内覧に行ってきました。


売主さんが居住中の内覧のメリット


物件Aは売主さんが居住中の物件でした。

そのため内覧も売主さんの立ち会いの元、見せてもらうかたちでした。


結果的に購入に至らなかった物件Aですが、売主さんの居住がよくも働き、悪くも働く結果になるとは、そのときは微塵も思いませんでした。


内覧は、まるで親戚の家に遊びに行くかのようで、きれいに片付けられた部屋をひとつひとつ見せてもらいました。


売主さんに会えたのは、購入に向けてかなりプラスになりました。

物件Aの売主さんは70代のご夫婦で、そのたたずまいがすごいスマートだったんです。

このご夫婦が20年間、この家でどのように過ごされたかは、部屋の雰囲気とご夫婦のたたずまいがすべてを物語っていました。


家も生き物だと思うんですよね。同じ年月を過ぎていても大事に使ってきた家とそうでもない家では、状態の違いは一目瞭然です。

サイトの写真で見た庭の手入れ具合は、やっぱり思った通り行き届いていたし、お風呂もカビひとつ生えていませんでした。

庭の手入れができる人は、家のなかも当然きれいに使うと思うんです。


このご夫婦のようなお年寄りになりたい。この家には良い気が流れてる。

そんな感覚になった内覧でした。


風水的なものとかたいして信じませんけど、空気の淀み具合とかってなんとなく分かるじゃないですか? あんな感じが全然しない家、と言えば分かりやすいでしょうか?


あと、売主さんと会えてよかったのは、ご近所の様子などを直接聞けたことですね!

新築とかだとその辺はもう博打みたいなもんですから、詳しく伺えたのは購入に向けて背中を押された気がしました。


話の腰を折った不動産仲介会社


物件をあとにして、すぐにここは買いだ! と直感的に思い、その日のうちに買い付け申込書にサインをしました。


買い付け申込書とは、買う意思があります、と売主に伝え、不動産売買契約に向けて交渉を進める段階、といったところでしょうか?

この間はまだ物件情報はオープンのままなので、他に購入希望者が現れることもあります。


買い付け申込後にまずしたのは、不動産仲介会社を通じての値下げ交渉でした。

仲介のアドバイスを受けて、リフォーム代分くらいを値引いてもらうよう打診しました。200万円くらいです。


ただ、これもあとから思うと出来レースだったような気もします。更なる値引きを求めましたが、結果的に仲介が始めに言った200万円より下げることができませんでした。

仲介会社も物件価格が下がりすぎると仲介手数料が減ってしまうわけですから、売主と買主ともに、「まぁそのくらいなら」と思えるくらいで交渉をやめちゃいますよね。


物件価格は少し置いておいて…。


値引き交渉後に予定していた不動産売買契約ですが、その前に気になったのが、契約書の内容でした。重要事項説明の書類ですね。


売買契約の当日に説明しますと仲介会社は言いましたが、一度見ただけではっきりした情報も知らないのに中古物件を契約できないでしょ!

ってことで書類一式をあらかじめ出すように求めました。

買いたい意思はあるけど、もっと詳細を教えてくれってところです。

本来ならこっちから言わなくても、契約書に一度は目を通してくださいって案内があってもいいだろうに…。

だいたいの不動産仲介はそうなのかもしれませんが、築年数の経ってる中古なんですから、そのくらいするのがみちお的には普通だと思います。


家を購入予定の方は、不動産の慣例?に流されず、売買契約前に契約書を見せてもらうように求めた方がいいですよ。


契約書に限らず、仲介会社の至らない点が他にもあり、話の腰を折られてる気がして仕方ありませんでした。


物件Aが瑕疵担保免責(契約後は何があっても保証しませんよ)になっていることが買い付け申込書を出した後に案内されたのです。

それ、買い付け申込の前に説明すべき内容でしょ! ってすかさず思いました。


なぜそれが引っ掛かったかといえば、たとえば契約後にシロアリ被害が発覚したとします。とても住める状態にない、となった場合、買った側が自分でなんとかしなきゃいけなくなるんです。


住める状態の家だから買おうとしてるのに、住める状態じゃないってなったどうしてくれるの! ってところです。

瑕疵担保がついてたら、売主責任で直してもらえるので、契約段階まで家の詳細がわからなくてもまだいいけど、免責だと契約後は全てこっちの責任です。

それなのに契約当日まで書類に目を通す予定がないなんてどんな博打ですか?


とにかく気分よくさせておいて、すぐに契約させちゃおうとしている仲介会社の思惑が見え見えで、購入への士気が下がっていきました。


売主さんが居住中のデメリット


先ほどは売主さんが居住中であるがゆえメリットを挙げましたが、仲介会社とゴタゴタし始めた頃から、売主さんが居住してるためのデメリットが浮き彫りになってきました。


瑕疵担保が免責となれば、契約する前に物件の状態を細かく見せてほしいところ。

とはいえ、建築の素人が見ても、建物の耐久性なんて分かるわけありません。


そこで目をつけたのが、ホームインスペクション(建物診断)です。

買い主側の費用で専用の業者を手配し、屋根裏や床下など、建物の基礎の部分など、あらゆるところを調査をしてもらい報告書を出してもらうサービスです。

建築士が大丈夫と太鼓判を押せば安心して住めるじゃないですか?

費用は10万円前後と決して安くないですが、調査せずに大きな問題を見過ごして、多額な補修費用をかけることに比べれば安いもの。


ホームインスペクションの業者として有名な「さくら事務所」から下記の本が出ており、ホームインスペクションの重要性についても書かれています。

ということで、売主さんに了解を得て、調査をさせていただこうと思っていたところ…


なんと、売主さんから断られてしまいました。


中古物件の取引の割合が高いアメリカなどでは、当たり前にやることですが、まだまだ日本では一般的ではないようです。

「あちこち見られてあら探しされるようで嫌だ」とのことでした。

しかも、この時点でもう200万円以上の値引きには応じられないともハッキリ言われました。


瑕疵担保免責なのに、もしものときの補修費用も割り引いてくれず、調査もさせてもらえない…

となればリスクが大きすぎる。


以上のことから判断し、キャンセルすることにしました。


中古物件は値段以上に価値のある物件を掘り出せる可能性を秘めているけど、日本の不動産商慣行だと面倒なことが多くて、手を出しづらいってどうしても思っちゃいますね。


家の購入はまさに「縁」


家は高すぎる買い物なので、まぁ大丈夫だろうで済ませられるものではないと思います。

もちろん大胆な決断をしないと、いつまで経っても買えないものでもあると思います。


内覧のときに売主のご夫婦がこう言ってました。

「ご縁があったらいいですね。」

まさにそのとおりの結末になりました。


売主のご夫婦は、買主として私たち家族に好印象だったようです。いくら売って手放してしまうとしても、愛着のある家ですから、いい人に売りたいと思うのは当然のことだと思います。

そして私たち夫婦も売主であるご夫婦に好印象を持っていましたし、物件も気に入っていました。

相思相愛の状況だったと思います。でも、売買契約は成立しませんでした。


お互いに好きでも結婚できないことがあるように、家の取引もそういう「縁」があるのかなぁと実感しました。


いい縁に恵まれるよう、引き続き物件のリサーチを進めますかね。